剧情简介
赤沙TOD：近5年来最好的楼盘
品牌主理人
前言
任何楼盘都脱离不了所处的板块，大方向确定后再往小方向执着，对赤沙TOD所处的番赤沙板块不了解的可以先看看我们的文章“赤沙板块——广州CBD的后花园”，这对你的选筹会有帮助。
遍地开花的TOD
广州市民们这两三年应该会被突然冒出的许多TOD楼盘所搞懵，首先我们要搞懂什么叫TOD？
我就不堆砌专业名词了，先来看看成都是怎么说的：成都提出要做TOD典范城市，他们就在宣传片描绘了这样一个场景，未来，乘坐地铁“回家的路上”，将解决80%的日常生活和社交需求，呈现“通勤圈”“生活圈”“商业圈”高度融合的通勤体系。住在地铁TOD的住宅区，下楼可到公园晨跑，5分钟可以步行到商场，步行15分钟就可以到学校。简单来说就是业主一切需求可在家门口解决。
再看看香港是怎么说的：香港以TOD（Transit-oriented development，以公共交通为导向的综合开发模式）模式进行场站的综合开发，不仅让香港政府无需承受修建地铁带来的无比巨大的财政负担，而且还让承建的港铁集团成了世界上最赚钱的地铁公司。简单来说就是替政府甩了修地铁这个大包袱。
成都——红星路车辆基地综合开发项目意境图
对于政府来说TOD模式能增大土地利用率，把原有的地铁停车场拿来盖房子，卖出的钱能反哺广州地铁的建设。所以由政府出面让越秀和地铁靠近、互相持股互相合作，所以你能看到如今广州地产销售榜上地铁公司是常年在榜的。
对于市民来说TOD模式能让小区更便利，庞大的车辆的上盖规模也让小区规模更大、需要匹配的教育更强。
但是受制于地铁停车场普遍都在郊区，大部分TOD项目都只能在郊区，并且在城市边角地方，比如高速公路旁边（品实云湖花城）、比如山里面（品秀星樾）。赤沙tod是目前唯一一个在核心区的TOD，西朗TOD也算是一个，但是改造时间还要很长。虽然赤沙TOD也在华快边上，但得中间隔了间学校，盖板上的楼盘受噪音影响会小很多，白地上的就基本没有影响了。
赤沙设计方案批后公布图
赤沙属于琶洲南吗？
网上比较多声音是：赤沙不属于琶洲，天珺才是在琶洲上。地理上确实如此，但是受琶洲地缘辐射，目前赤沙比天珺更快受到琶洲西区的辐射。磨碟沙地铁站未来将会是18号线和28号线的交汇点，湾区的一横一竖，我们以此为原点，天珺距离4个地铁站6.2km自驾13分钟，赤沙TOD距离磨碟沙地铁站目前步行1km左右。
很多人说赤沙tod叫琶洲南项目是蹭琶洲的利好，其实我觉得倒不至于，一个楼盘好不好不是名字就能决定的，赤沙的火热还是靠它的位置，离琶洲非常近，而不是名字带琶洲。
过去五年最好的盘，未来五年最好的盘
赤沙TOD占地面积21.2万平，计容建面30.4万平，总计约1400户，直观对比则是1/3个保利琶洲综合体（占地75万平）。过去五年广州市中心都没有出让过如此大面积的住宅地了，在市中心宅地越来越稀缺的情况下，未来五年除了市区旧改项目，其它基本不会比赤沙TOD更大了。
赤沙TOD不单止拥有标杆盘必备的“规模”，还有标杆盘需要的“教育”。这块地是土拍出让而不是旧改转化，意味着未来生源主要是小区业主，加上盖板整体抬高的特殊结构，赤沙TOD的学校基本上就是本小区业主+周边个别住宅区的业主了。考虑到赤沙143平方米的面积起步，未来教育圈层绝对不会差了。
地铁上盖+商业综合体，下一个站赤岗站就是省第二人民医院，周边配套拉满。赤沙南区将在今年出让，按照规划将建设地标建筑与商业综合体，未来业主们在家门口就可以购物（越秀可能会搞来广百，这倒是个风险）。
抛开价格都是耍流氓
赤沙TOD的投资价值确实十分高，其体现在：1、赤沙板块在发展蜕变，现在什么都没有，未来什么都有，能够吃下板块成长红利；2、未来所有需求都能在家门口解决，满足各类型买家，一般这种盘业主是很少放卖的，类比中海花城湾，其中逻辑可阅读文章“论涨价，中海花城湾没输过”；3、产业就在家门口，琶洲西区代表着当下广州最具造富能力的产业之一，买房跟着产业走；4、琶洲规划红利尚有，别看当下西区逐渐成型，未来东区、南区也将会是高标准规划与建设（可以参考前不久政府对琶洲南的收储）。
投资除了看标的物本身，也要看买入点，现在赤沙TOD吹风12w左右，我们看看它的竞品：保利天悦板楼17w、塔楼14w，以上价格都是按照贝壳最低价写的。考虑到天悦有江景加持，赤沙参考它的价格应该打八折，那就是板楼13.6w，塔楼11.2w。
这样看赤沙的12w吹风也算合理，而早期传的8w，那毕竟是限价最狠的时候，现在基本不可能有了，即使真的有8w，你觉得你可以成为那个幸运儿吗？我们也做了个统计，有10%的人还是可以接受赤沙12w-15w的，但是我认为超出15w之后就应该放弃这个盘了。总结就是：10w以下闭眼入、12w以下积极买入、12-15w可以买入，超出15w你就要三思了。（还可以继续投票）
结语
赤沙TOD这个盘应该是集合了我所有选筹思想后，推导出来的最优盘了。“「精确选筹」的逻辑”里面我教过大家，从土地出让就开始选，在赤沙出让很久以前我就把它和鱼珠旧城、车陂金融城纳入选筹了；“精确的选筹：我如何置换到越秀和樾府”我也告诉大家，对于个别好盘，我们应当是忽略周期的存在的，因为它能穿越周期；还有“老去的豪宅板块——滨江东”中告诉大家板块发展的红利如何吃下；最后是“琶洲不会超越珠江新城，而是成为“珠江新城””与“下一个五年——广州向南”中我都给与了海珠、琶洲最积极的评价。另外还有没出炉的“科学城文章”我会教大家买房跟着产业走。
赤沙TOD位于琶洲这个未来城市核心的边上，在赤沙板块发展的起步阶段，在强大的产业带之中。如果它有什么不好，那就基本上只是贵了，当然盖板上靠近华快的楼栋也不好。或许以一个更直观的说法来描述：天悦是琶洲的凯旋，赤沙是琶洲的花城湾。你们不是问我下一个花城湾在哪吗？就在这。
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