赤沙TOD方案敲定，数据大解密，哪种单位最容易买到？

1月4日，赤沙TOD项目设计方案审查进行批后公示，这说明项目进度已向前跨越一大步，至少楼栋布置及退距边线稳定了，单体造型等也协调了，方案报建通过后，往下就是做施工图，当然户型本身还有调节余地。

大家可能会觉得，我为何如此热衷写赤沙TOD？在我前几天的投票调查里，说到2022年读者最期待的楼盘投票，赤沙TOD一盘独占27%的票数，遥遥领先。

紧盯大家期待的楼盘，尽量往细里分析，这不会错。

01

项目总图

所以根据新总图，我又重新建了模型，这次力保准确。

从图上可以看到，赤沙TOD共规划15栋住宅，以盖板下穿市政路为界，东区盖板区7栋、全部为塔楼；西区白地区9栋，1~5#为板楼，6~9#为塔楼。

项目北侧为30米宽的会展大道和黄埔涌，东侧为华南快速干线，距盖板区约在250米左右，中间除开隔着学校外，还隔着一栋7层办公楼。西南侧拟新建规划路，也是30米宽。

左右滑动查看更多航拍图

中间通过盖板（空中走廊）连接，并在两侧均配置有底商，还有5处2层高的独立商业。

盖板（空中走廊）的示意图如下：

由于楼栋布置南高北低，日照上，北侧一排就有些吃亏。

白地区采用围合式布置，可能首开的9#03和1#02单位，日照不是太好，4#中低层，也一般，其他单位中高层基本OK。

视频加载中...

，时长00:44赤沙TOD冬至日日照模拟

视频加载中...

，时长00:43

赤沙TOD白地区冬至日日照模拟

赤沙TOD白地区大寒日日照时长

盖板区的日照反而是很好的，特别是南北几栋，都相当不错。

赤沙TOD盖板区大寒日日照时长 赤沙TOD盖板区大寒日日照时长

主要原因当然在楼距上，盖板区南北向楼距普遍达到45~70米，而且东侧11~14#楼栋均为19层，前后遮挡少，东侧又是学校，所以整体日照良好。

白地区楼距来看，2#和7#之间约100米，1#和8#之间约50米，10#和16#之间约50米，4栋44层高塔楼，相距约30~37米，所幸是错开布置，没有直接遮挡。

一些指标：总用地面积 21.17万方， 计容面积30.4万方；建筑密度 26.52%；每户车位配比1.8:1 。

指标还比较漂亮， 建筑密度偏低，车位也够，但是不知道有没有机械车位，占比多少。

滨水区鸟瞰园林效果图

02

户型分布

再看户型分布，这次基本靠谱了。

户型初步统计如下表：

数量占比排序为：140㎡单位>210㎡单位>120㎡单位>260㎡单位>310㎡单位。

140㎡单位总共有542套，占比并不低，其中南北通透单位又比南向单位多，如果你意向单位是140㎡单位的话，能全款，对单位不是太挑剔，首开不好说，后面几期还是有机会的。

210㎡占比是第二高，全部为南北通透单位，也都在塔楼。

板楼的260㎡单位和310㎡单位，占比最少，但竞争的买家应该也会少些。毕竟买得起这么大面积单位的，都是2000万以上预算，在珠江新城和琶洲还是有不少选择。

至于户型，下面这些可以作为参考，看一看：

左右滑动查看更多户型图

还有传出来的这些户型图：

03

优缺点分析

盖板区主要优点：楼距宽、日照好，一层三户或四户，户型不错，有19层小高层选择；10#、15#、16#靠近中心连接区，噪声相对少。门槛低，最小户型120㎡。

盖板区缺点：地铁轨道上盖，地下车位排布困难，靠近华南快速干线，部分楼栋干扰大，邻近学校，或有学校噪声影响。没有中心花园，景观布置相对困难。

白地区主要优点：有板楼选择，围合式花园，离华南快线和学校远，豪宅多，整体阶层层次高。

白地区缺点：超高层多，得房率一般，部分户型可能低至75%，南高北低，部分单位日照一般。西南侧市政路，可能要通往琶洲，有一定噪声影响。

整个楼盘看， 由于靠近琶洲南区，为邻近CBD罕有全新大盘，且本身就是88万方巨无霸综合体，规划有多栋办公和商业，配备36班九年一贯制学校，地铁12号线上盖，可以说炙手可热。

望琶洲南区

望琶洲南区

赤沙TOD总体来说各方面比较均衡，兼顾自住与保值升值功能，加上区位一流，如果开盘价在10万以下，能买到就不错了。

关于后续的建设安排：

目前建设车辆段基础设施地块、北侧白地及北侧车辆段上盖开发地块和8条城市道路；

中期，2023年启动南侧车辆段上盖开发及站点TOD地块、以及4条城市道路建设；

远期，2025年启动畜牧总公司地块、2条城市道路建设。

园林效果图